VvE Bond maakt kennis met wethouder Zita Pels
Nadat de VvE Bond zichzelf via Twitter had uitgenodigd, mocht op 7 juli een delegatie op het stadhuis kennismaken met de nieuwe wethouder volkshuisvesting en duurzaamheid, Zita Pels. In een aangenaam gesprek zijn de doelen van de VvE Bond uiteengezet en is aangegeven waar de Bond de wethouder behulpzaam kan zijn. Natuurlijk is ook duidelijk gemaakt wat VvE’s van het gemeentebestuur nodig hebben.
De werkkamer van Zita Pels was tot voor kort nog een vergaderruimte. Omdat het nieuwe College een wethouder meer telt heeft ze heeft nog geen wethouderskamer, ze doet al haar werk aan een grote vergadertafel. Ze is nog maar net in functie, en is nog aan het inwerken. Ze maakt direct duidelijk dat de Bond in november nog eens langs moet komen, als ze al haar dossiers écht kent.
Om het gesprek enigszins te structureren had Dirk van der Woude een notitie geschreven waarin heel wat kansen en bedreigingen voor VVE’s én ook de gemeente aan de orde kwamen, op basis van alles wat we de afgelopen bijeenkomsten hebben gehoord van onze (aspirant-) leden. Voorzitter Maikel van Leeuwen overhandigde de notitie.
Duurzaamheid
Amsterdam van het gas af (isolatie, efficiënte ventilatie en overstap op warmtenet, warmtepomp e.d.) is de zwaarste opgave van zowel het gemeentebestuur als de VvE’s de komende jaren en is uitgebreid besproken. Als voorbeeld diende het project ‘Buurtplan de Molenwijk – samen voorbereiden op aardgasvrij wonen’. In dit project is in twee jaar, in intensief overleg met VvE’s en bewoners, doorgenomen hoe deze wijk in Noord van het aardgas af kan.
Bij de presentatie van het eindrapport op 30 juni was echter niemand van de Stopera aanwezig, en ook was er geen follow-up van het project, zodat bewoners zich terecht afvroegen: ‘Wat nu?’ Omdat Dirk van der Woude wel bij de presentatie aanwezig was, heeft hij het rapport aan de wethouder aangeboden. Voor de goede orde: de VvE Bond heeft geen betrokkenheid bij het project gehad, maar de Bond is van mening dat er door de gemeente belangrijke lessen uit kunnen worden getrokken.
De Bond heeft de wethouder duidelijk gemaakt dat de gemeente de VvE-besturen onnodig belast met zaken die de gemeente beter moet regelen. De VvE-besturen ervaren dagelijks de gevolgen van gebrekkige handhaving, het ongericht afgeven van vergunningen voor verkamering, etc.
De gemeente moet deze basistaken op orde brengen zodat VvE-besturen hun tijd kunnen besteden aan de belangrijkste opgave: verduurzaming. Tot slot deed de VvE Bond de wethouder nog een voorstel: neem drie verschillende (bouwjaar, stijl, grootte en staat van onderhoud) VvE-gebouwen en ga die in een virtuele simulatie verduurzamen. Dus loop met alle partijen alle stappen door die daarvoor nodig zijn, van idee, bouwkundig plan, financiering, juridische gevolgen tot de (ingefreesde?) buis naar de laatste geïnstalleerde radiator én maak dat hele proces zichtbaar op internet. Deze simulatie levert een schat aan kennis op en helpt VvE’s hopelijk aan enig vertrouwen dat ook zij zo’n operatie kunnen uitvoeren.
Kennismakingsbezoek bij !Woon
Op 4 juli brachten Eric Spee en Dirk van der Woude een kennismakingsbezoek aan !Woon. Deze organisatie behartigt de belangen van huurders en zet zich sinds ca. 2019 ook in voor VvE’s. De gemeente financiert het grootste gedeelte van hun activiteiten.
Het bezoek begint pijnlijk. Ondanks herhaaldelijke toezeggingen bleek het hoofdkantoor van !Woon volstrekt rolstoelonvriendelijk. Dat begin bij de voordeur. Eenmaal toch binnen bleek de lift te smal. Het gesprek moest daarom uitwijken naar een ruimte die ook doorloop is vanuit hun fietsenstalling. Dit is voor een publieksgerichte instelling niet acceptabel!
!Woon communiceert de laatste tijd nadrukkelijker over hun aanbod voor VvE’s, dat bestaat uit cursussen en webinars. Daarbij viel het de VvE-bond op dat meermaals de eigenaren van appartementsrechten worden aangesproken die problemen met het bestuur van hun VvE hebben. VvE-besturen worden daarbij gekarakteriseerd als ‘tegenstanders’ van de bewoners – terwijl de bewoners natuurlijk zelf de VvE vormen!
In het gesprek vertelde directeur Evert Bartlema dat hij zich van de gemeente moet richten op kleine VvE’s (tot ongeveer tien appartementsrechten groot) die ondersteuning nodig hebben. Hij bleek zelf niet bekend met de teksten van !Woon over VvE-besturen en vroeg om voorbeelden. Die krijgt hij binnenkort. Bartlema was het met ons eens over het beste advies aan VvE leden: “Niet tevreden over je VvE bestuur: word zélf bestuurslid!” Ook ondersteunt !Woon een aantal buurten (De Banne in Noord en de H-Buurt in Zuidoost) die aardgasvrij gemaakt worden. Die ondersteuning is ook beschikbaar voor de VvE’s in die buurten.
Het is goed kennisgemaakt te hebben, we hebben afgesproken contact te houden.
Presentatie Buurtplan de Molenwijk aardgasvrij
Op 5 juli werd in de OBA in de Molenwijk het ‘Buurtplan de Molenwijk – samen voorbereiden op aardgasvrij wonen’ gepresenteerd en overhandigd aan stadsdeelvoorzitter Brahim Abid. In het buurtplan wordt beschreven wat woningeigenaren en VvE’s kunnen doen om hun wijk voor 2050 aardgasvrij te maken.
Omat de VvE Bond kennis wilde nemen van de bevindingen van het buurtplan, fietste Dirk van der Woude van Osdorp naar de presentatie in Molenwijk. Wat opviel is dat er anderhalf jaar lang door buurtbewoners keihard gewerkt is om de mogelijkheden en knelpunten van het aardgasvrij maken boven water te krijgen. Des te teleurstellender was het voor hen dat er na dit project geen duidelijk vervolg komt. Misschien kan één van de tien VvE’s in Molenwijk subsidie krijgen om een haalbaarheidsplan te maken. Andere opvallende zaken: de twee woningcorporaties die groot-eigenaar zijn in de tien VvE’s weigeren hun berekeningen te delen met de VvE besturen. En ook: de woningcorporaties hebben modelwoningen ingericht, maar daar mogen alleen hun huurders komen kijken, niet de kopers. Zoals het er nu uitziet zal er, als de Molenwijk ergens in de toekomst aardgasvrij zal worden gemaakt, nog heel wat werk moeten worden verricht. De VvE Bond hoopt dit buurtplan dit niet onder in een la is verdwenen. Het project in Molenwijk is zover bekend het eerste aardgasvrijproject waarbij met zoveel VvE’s tegelijk naar mogelijkheden is gekeken. Des te opvallender was dat er vanuit de gemeente zo weinig belangstelling was bij deze presentatie van dit Icoon-project: met moeite kwamen twee ambtenaren waarvan één nog maar zeer recent en de andere helemaal niet betrokken was. En waarbij de stadsdeelvoorzitter op verzoek van de VvE Bond is verschenen. Ter plekke is spontaan toegezegd het rapport later die week aan wethouder Pels te geven.
Een van de belangrijke lessen uit buurtplan Molenwijk is dat met de huidige onvoorspelbaarheid van de energieprijzen, het heel moeilijk is uit te rekenen wat de financiële gevolgen van de diverse isolatie- en verwarmingsopties zullen zijn. Zeker is dat de voorkeursoptie van woningcorporaties en gemeente (stadsverwarming op uiteindelijk 70 graden) enorme (isolatie)investeringen vraagt van individuele woningbezitters, van 50.0000 tot 70.000 euro per woning. En het probleem, dat als iemand dat niet kan betalen of lenen de woning verkocht zal moeten worden, blijft onbenoemd.
De VvE Bond zal aandacht blijven vragen voor de betaalbaarheid van de energietransitie voor de individuele woningeigenaar en de gevolgen daarvan voor VvE’s.
Bijeenkomst verduurzaming en verkamering druk bezocht
De tweede bijeenkomst van de VvE Bond, 14 juni in De Opgang in Osdorp, behandelde de twee meest brandende kwesties waar VvE-bestuurders op dit moment mee worstelen: verkamering en verduurzaming. In parallelsessies werden verhalen verteld, tips en oplossingen gedeeld en vragen voor de politiek benoemd.
Tijdens de oprichtingsvergadering van de VE Bond werd al duidelijk dat verkamering en verduurzaming bij heel veel VvE’s tijd en aandacht vragen. De onderwerpen voor de tweede bijeenkomst, op 14 juni, waren daarom niet moeilijk te kiezen. Ruim veertig VvE-bestuurders, die bij elkaar duizenden appartementsrechten vertegenwoordigen, kwamen erop af.
Na een welkomstwoord door Maikel van Leeuwen splitste de bijeenkomst in twee parallelsessies. In de sessie over verkamering bleek dat bijna iedere VvE problemen heeft met het door de gemeente ongecontroleerd uitgeven van vergunningen. Hoewel verkamering door VvE’s meestal niet is toegestaan, geeft de gemeente toch een vergunning af, en zadelt de VvE-bestuurders met een probleem op: hoe te handhaven? Bovendien valt verkamering vaak samen met ander ongewenst gebruik, zoals een bordeel, wietplantage of overlastgevende onderhuur.
Handhaving is mogelijk, door middel van boetes en een kostbare gang naar de rechter, maar dat zijn stappen die niet iedere VvE-bestuurder graag zal zetten. Een VvE in Noord probeert verkamering te voorkomen met ballotage, en door kopers (en de makelaar en notaris) te wijzen op het verbod.
Een verslag van de sessie over verkamering vindt u hier.
In de sessie over verduurzaming was de belangrijkste constatering dat er geen duidelijkheid over beleid is. Gespreksleider Lodewijk Berkhout constateerde al snel dat de VvE’s zeer verschillende uitgangsposities hebben: van blokverwarming op oliestook tot relatief moderne en goed geïsoleerde gebouwen.
De informatiepositie van VvE-bestuurders blijkt slecht: het is niet duidelijk waar welke informatie te vinden is. Gemeenten en ander partijen hebben (nog) geen beleid en spreken elkaar ook vaak tegen. De wil tot verduurzaming is er bij veel VvE-bestuurders wel degelijk, maar waar te beginnen? Ook hebben niet alle leden van een VvE dezelfde belangen. Een appartementseigenaar die nog twintig of dertig jaar wil blijven wonen zal eerder geneigd zijn te investeren in verduurzaming dan een belegger die nog dit jaar rendement uit verhuur wil halen.
Tot slot vertelt Berkhout over zijn eigen VvE, de Anslijnflat in Osdorp, waar plannen zijn om naar Frans voorbeeld het gebouw te isoleren door er een buitenschil voor te zetten, waardoor ieder appartement er zo’n dertig vierkante meter vloeroppervlak bij krijgt.
Een verslag van de sessie over verduurzaming vindt u hier. De opmerkingen, klachten en suggesties van beide sessies zijn voorgelegd aan wethouder Zita Pels in het kennismakingsgesprek op 7 juli.
Nieuwe bijeenkomst 4 oktober
Voor een nieuwe bijeenkomst hebben we al een voorlopige datum geprikt. Op 4 oktober willen we het gaan hebben over snelle en eenvoudige manieren van isoleren. Wat kan er, en wat moet de appartementseigenaar zelf doen en welke rol kan de VvE spelen? Let op uw mailbox!
Geïnteresseerd in het werk van de VvE Bond? VvE-bestuurders kunnen lid worden. De contributie geldt per VvE en is afhankelijk van de grootte: € 0,50 per appartementsrecht per jaar.
Word lid en stuur deze nieuwsbrief door!
Website: www.vvebond.nl
Ons forum: forum.vvebond.nl
Maikel van Leeuwen
Marjolein Schager
Eric Spee
Dirk van der Woude