Nieuwsbrief 6

Beste leden en geïnteresseerden,

Oprichting VvE bond – “It’s official!”

Na een vliegende start in 2022 is de VvE Bond binnen een jaar tijd gegroeid naar bijna 100 leden. We zijn begonnen in Nieuw-West voor VvE’s in deze wijk maar er sloten al snel VvE’s uit andere stadsdelen aan. Dus we gaan nu VvE’s uit de hele stad verbinden en vertegenwoordigen. De concept statuten van de bond zijn hier terug te lezen. In het voorjaar hopen we alle leden officieel te registreren en ontvangen de leden een factuur. Het lidmaatschapsgeld voor 2023 bedraagt 1 euro per appartementsrecht met een minimum van 20 euro per VvE.

Wat is verkamering en wat kun je er tegen doen?

Als een eigenaar een appartement wil verhuren, moet de eigenaar voldoen aan zowel de regels van de gemeente als de splitsingsakte van de VvE. Als een woning verhuurd wordt en bewoond door 3 of meer personen die geen gezin vormen, dan is er een gemeentelijke vergunning nodig voor kamerverhuur. Er is een maximaal aantal vergunningen beschikbaar per wijk en per pand. Deze regels gelden voor kamerverhuur, sociale huurwoningen, vrije sector woningen en particuliere woningen. Natuurlijk is het verhuren van kamers een mogelijke oplossing voor de huidige woningnood in Amsterdam maar helaas melden veel VvE’s overlastsituaties zoals: vuil, lawaai, uitbuiting etc. Je kan via de website van de gemeente bijhouden op postcodegebied of er vergunningen zijn toegekend of afgewezen in je wijk.

Wat kun je doen als een eigenaar zijn huis wil verkameren en/of verhuren? Vaak staat in je splitsingsakte wat wel en niet mag en ga daar een gesprek over aan. Dan is de eigenaar alvast gewaarschuwd. Ook is er de “Zelfwoonplicht” in Amsterdam wat betekent dat een nieuwe eigenaar verplicht is om de woning zelf te bewonen gedurende 4 jaar voor woningen met WOZ-waarde tot 512.000 euro (2022). Er is nog geen wetgeving ten aanzien van het “keep-to-let” principe, na 4 jaar mag een eigenaar zijn huis dus verhuren, vaak is daar dan wel toestemming van de vereniging voor nodig. En voor verkamering is ook nog een vergunning nodig. Vermoed je dat er sprake is van verkamering of illegale verhuur dan heet dat woonfraude. Meld het hier of kijk of er al melding is gedaan.

Op het forum van de VvE Bond staan voorbeelden hoe VvE besturen succesvol verhuur of verkamering hebben kunnen beteugelen. Heb je als bestuur ook voorbeelden hiervan, deel ze met ons op het forum of via de mail: vvebond@gmail.com. Ook kan je van het nieuwe digitale inloopspreekuur gebruik maken van Rijssenbeek advocaten kantoor.

Meer lezen?

• Regels rondom kamerverhuur (Amsterdam) / Opkoopbescherming (Amsterdam)

Splitsingsakte, kan het makkelijker?

Voor de meeste eigenaren is de splitsingsakte een lastig document, zeker als je moeite hebt met lezen. In de akte staan alle afspraken die eigenaren hebben gemaakt over het beheer van het pand en de manier waarop ze besluiten nemen en de kosten verdelen. Deze afspraken staan vaak met iets eenvoudiger taalgebruik in het huishoudelijk reglement. De akte is gebaseerd op een modelreglement dat geschreven is namens de gezamenlijke Nederlandse notarissen in 1951 en is deels gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek (BW).

In de akte staat ook een zo goed mogelijke beschrijving van het gebouw en de harde opdracht het ook zo te houden. Een besluit tot verandering vraagt een meerderheid van 67% of zelfs 80% van alle leden. Hetzelfde geldt vaak voor het mogen aangaan van leningen door de VvE. Dit is vooral om de eigenaren te beschermen en wildgroei van verbouwingen en aanpassingen te voorkomen. Nu in tijden van energiearmoede en klimaatverandering blijkt de andere kant van die medaille: het is vrijwel onmogelijk te besluiten over verduurzaming en/of de financiering daarvan of om naar een notaris te gaan om de akte te veranderen. De VvE-Bond heeft de wethouder opgeroepen om een lobby te starten bij de verantwoordelijke ministers in Den Haag om de meerderheidseisen in het geval van duurzaamheidsbesluiten aan te passen.

Meer lezen?

• Dirk van der Woude heeft in zijn “ABC voor VvE” helder uiteengezet hoe regels en verduurzaming elkaar in de weg zitten
• Claudia Siewers is expert in appartementsrecht en heeft het modelreglement naar begrijpelijk Nederlands vertaald
• Om het huishoudelijk reglement goed na te leven zijn er VvE’s die een boetebeleid hanteren, lees hier meer over op ons forum.

Meldpunt blokverwarming overgedragen aan wethouder Pels

De VvE Bond heeft vorig jaar een oproep gedaan aan VvE’s om te melden of zij “blokverwarmer” zijn. Hierop zijn veel reacties gekomen. Op 22 december hebben we dit meldpunt overgedragen aan wethouder Pels in de Stopera. Daarbij waren ook fractieleden van de gemeenteraad aanwezig. We hebben de wethouder verzocht om panden met blokverwarming te registreren. Zo kan de gemeente de gebruikers actief benaderen om hulp te bieden, nu en in de toekomst. Ook hebben we het verzoek neergelegd om álle VvE’s te registreren en actief te helpen met de verduurzamingsklus die voor ons ligt. Als er in 2024 geen energiecompensatie is voorziet de VvE Bond grote problemen voor de vele huishoudens in Amsterdam die nog energielabel E, F of G hebben en bij wie de verduurzaming vastloopt.

Meer lezen? Oproep aan wethouder voor meldpunt blokverwarming
Meer kijken? Item van AT5 over “blokverwarmers” die zich hebben gemeld bij de VvE Bond

Energie plafond voor blokaansluiting

Huishoudens aangesloten op blokaansluiting zijn nog steeds in onzekerheid hoe de energiecompensatie (energie plafond) voor 2023 uitgewerkt gaat worden. Dit treft zowel eigenaren als huurders. Zoals het er nu uitziet krijgen VvE’s en verhuurders voor het eerste half jaar van 2023 een som geld per huishouden uitgekeerd. Hiervoor zullen zij zich moeten melden bij de belastingdienst. De VvE Bond maakt zich zorgen over:

• dat niet iedere VvE de weg weet te vinden om deze compensatie uitgekeerd te krijgen;
• dat er geen duidelijke richtlijn is hoe dit toe te passen en uit te keren/compenseren vanuit de VvE naar de eigenaren;
• dat in particuliere verhuur situatie de eindgebruiker wellicht niet gecompenseerd wordt.

We hopen dat er binnen een maand duidelijkheid is en we zullen hier zeker over berichten. Ook horen we graag ideeën van jullie hierover.

Meer lezen? De brief vanuit de Rijksoverheid over compensatie blokaansluiting.

Oproep

Nu we groeien als VvE Bond, kunnen we jullie hulp goed gebruiken!
Naar wie zijn we op zoek? Leden die aan kunnen schuiven bij overleg met gemeente of andere instanties, leden die mee willen schrijven aan de nieuwsbrief, leden die penningmeester zouden willen zijn. Heb je deze of andere talenten die je graag in wilt zetten voor de VvE Bond, laat het ons weten: vvebond@gmail.com.

Op dinsdag 14 februari, van 14 uur tot 17 uur, zijn we uitgenodigd om aan te schuiven bij Kennissessie Isolatieplan; locatie House of Watt, James Wattstraat 73, georganiseerd door de gemeente. Ons bestuurslid Dirk zal aanwezig zijn, maar we zoeken nog meer VvE-eigenaren die hier graag over mee willen praten. Heb je tijd? Geef je hier op: https://forms.gle/hLmAwsPz79zMfDgb8.

Aan deze nieuwsbrief kunnen geen rechten ontleend worden – ©VvE Bond 2023