Bijbehorend persbericht
Amsterdam, 22 februari 2023
Geachte gemeente, beste wethouder Zita Pels,
Eind juni vorig jaar nodigde u ons uit om kennis te maken. U was net aangetreden en had nog slechts een voorlopige werkruimte en de Bond bestond nog maar twee maanden. In ons lange gesprek vroegen we u te (h)erkennen dat Amsterdam zowel de Nederlands als Europees ‘VvE-kampioen’ is. In geen andere stad hoort 57% van álle huizen bij een VvE, een Vereniging van Eigenaren. We deelden met U ook onze observatie dat het vaak de amateur VvE-besturen zijn die kennisgebrek over VvE’s bij ambtenaren en externe inhuur van de gemeente moeten opvullen.
In oktober in Osdorp was u onze avondgast en u vertelde over uw een week later te publiceren Isolatie Offensief. Tot onze grote verrassing bleek die nota voor ongeveer de helft aan VvE’s gewijd. Daarmee bent u de eerste wethouder die bij de verduurzamingsopgave de VvE’s (h)erkent als factor van belang.
Het afgelopen halfjaar hebben we als VvE Bond veel extra kennis vergaard. Onder andere met hulp van de in december op VvE-recht gepromoveerde Dr. Claudia Siewers, de inzichten van de Werkgroep Modernisering Appartementsrechten www.wmanl.nl en de energie- en VvE-deskundige Laetitia Ouillet. De laatste schreef recent een zeer informatieve column over VvE’s. De strekking: de huidige wettelijke regels binnen VvE’s maken verduurzamen van hun panden schier onmogelijk. Zij bevestigt daarmee onze eigen waarnemingen en ervaringen.
We mochten reageren
Op dinsdagmiddag 14 februari jl. was er een ambtelijke bijeenkomst. De VvE Bond en enkele andere ‘velddeskundigen’ mochten richting de aanwezige ambtenaren reageren op hun voorbereidingen op het Isolatie Offensief. Deze uitnodiging hebben we zeer op prijs gesteld. Tijdens de sessie werd de inbreng vanuit de VvE Bond over de juridische en andere hindernissen door de aanwezigen met belangstelling ontvangen en veelal bevestigd. Tegelijk werd duidelijk dat die kennis c.q. de details ervan voor een aantal van hen nieuw was en wellicht nog moet worden doorgedacht op de impact ervan. Bijvoorbeeld op de tijdens deze bijeenkomst enthousiast gepresenteerde plannen.
Massieve impact
Die impact op het Isolatie Offensief is namelijk massief, hebben we als VvE Bond de afgelopen maanden geleerd. De reden is dat er onneembare drempels besloten liggen in de binnen VvE’s verplichte besluitvorming over investeringen in-, laat staan veranderingen aan hun gebouw. Zó strenge verplichtingen dat je er geen enkele procedurele fout mee mag maken. Doe je dat wel, dan loopt de VvE een reëel risico dat jaren later een rechter gaat opdragen de kostbare investeringen ongedaan te maken. Als VvE Bond kunnen we slechts concluderen dat het momenteel geen zin heeft om VvE’s te stimuleren tot verduurzaming waarbij de indeling of inrichting van het gebouw en/of installaties ingrijpend gewijzigd moet worden. Denk daarbij ook aan warmtenet-aansluitingen, WKO’s of vervanging van gevels. Immers de dan veelal benodigde wijziging van de Splitsingsakte en/of de aanpassing van erfpacht- en hypotheekcontracten zijn onder de huidige regels met 99,7% zekerheid onhaalbaar. Uitvoering zonder aanpassing van de Akte of contracten leidt voor de VvE tot ondragelijke juridische en financiële risico’s.
Tegelijk constateren we dat verduurzamingsmaatregelen die wél binnen de regelgeving mogelijk zijn voor veel VvE’s zeer moeilijk te realiseren zijn door onnodig hoge financiële drempels.
Nauwelijks voorbeelden van VvE’s die van slecht naar goed energielabel gingen
Ter illustratie stellen we overal de vraag: “er zijn in Nederland minstens 125.000 VvE’s, hoeveel VvE’s konden geheel op eigen kracht hun energielabel G, F of E verbeteren naar energielabel B of zelfs A”? Het verdrietige antwoord is dat er daarvan waarschijnlijk minder dan 10 te vinden zijn. Daarom voegde de VvE Bond zich in de lopende lobby richting Rijk om de regels binnen VvE’s minder streng te maken.
Het bovenstaande brengt ons tot onderstaand advies aan de gemeente. Het is oprecht “liefdevol” omdat we de doelen van het Isolatie Offensief onderschrijven en niet kunnen wáchten tot het Rijk het makkelijker maakt daar serieus mee aan het werk te gaan. We helpen ook graag mee om z.s.m. te beginnen met de voorbereidingen voor straks, als de regels simpeler zijn. Tot die tijd is het echter onverstandig meer te stimuleren en te doen dan de nog te identificeren 100% juridisch veilige activiteiten.
Het advies van de VvE Bond telt acht concrete acties. Je kan ze hier allemaal lezen (pdf).