Deze nieuwsbrief staat bomvol uitdagingen waar we als VVE bestuurders tegenaan lopen in Amsterdam. Bij veel VvE besturen merken we steeds ernstiger zorgen en problemen door de hoogoplopende kosten voor warmte en stroom, verduurzaming en energietransitie. Dit geldt al helemaal voor VvE’s met blokverwarming, daar is immers nog niet duidelijk of en zo ja hoe het prijsplafond daar gaat werken. Veel andere VvE’s hebben te kampen met leden die de woonlasten niet meer kunnen opbrengen.
Inflatie en VvE
De snel oplopende inflatie heeft een zwaar negatief effect op de kasreserves van VvE’s. Wij raden alle VvE’s aan om contracten en facturen goed onder de loep te leggen. We zien forse prijsstijgingen in het hele segment van 10% tot 15%: installateurs, onderhoudscontracten, VvE-beheer en natuurlijk de voorschotbedragen energie en de eindafrekeningen. Plan je ALV vroeg in 2023 en communiceer tijdig met de bewoners over stijgende lasten. Er zijn VvE’s die vrijwel geen kasreserve meer hebben en woningeigenaren die (verhoging) servicekosten en/of stookkosten niet meer kunnen betalen. Trek tijdig aan de bel! Er zijn diverse loketten die hierbij kunnen helpen, denk aan Vereniging Eigen Huis (alleen met lidmaatschap), VvE loket van Woon! en op ons forum staat inmiddels ook een lijst met adviezen als woningeigenaren financieel in de knoop komen.
Zie: https://forum.vvebond.nl/d/50-hoe-help-je-eigenaren-die-in-financiele-crisis-komen
Informatieavond VVE Bond op 26 oktober
- Gemeente ziet VvE’s nu wél staan!
Eind juni 2022 maakten we kennis met Wethouder Zita Pels, we overhandigden haar een notitie met plannen en harde feiten. Zoals dat inmiddels richting 60% van de huizen in de stad een VvE-huis is. We vroegen de wethouder: negeer de VvE’s niet langer, maar omarm ze – en maak beleid dat ons helpt. Vier maanden later stond Zita Pels op onze bijeenkomst: informeel, uit het hoofd en toegankelijk. Ze vertelde (nog vertrouwelijk) over haar later die week te publiceren brief aan de gemeenteraad over het isolatie offensief: “In mijn brief krijgen de VvE’s veel aandacht en in het offensief zelf een belangrijke rol”. Ze maakt geld vrij om VvE’s en woningeigenaren te ondersteunen bij het verbeteren van isolatie. Toen we de brief twee dagen later kregen bleek geen woord gelogen: in de 11 A4’tjes gaat minstens 40% van de tekst over VvE’s. Dat is echt een rádicale verbetering ten opzichte van eerdere wethouders – als we daar als VvE Bond iéts aan hebben bijgedragen is dat mooi. Na haar korte inleiding nam Zita Pels de tijd om spontane vragen van de aanwezigen te beantwoorden. - Hoewel, wellicht beginnen er nu nieuw problemen. Aansluitend kwam namelijk Laetitia Ouillet aan het woord. Van oorsprong Française en econoom had ze in Nederland diverse strategische functies bij energiebedrijven. Inmiddels zit ze een landelijke windcoöperatie voor en werkt in Schiedam aan de verduurzaming van een ‘lastige’ wijk. Haar betoog was inspirerend maar ook confronterend. Ze legde uit welke obstakels ze tegenkomt bij het verduurzamen van een heel pand of flatgebouw: bijv. flora en fauna wetgeving. Echter, ze ontdekte ook hoe lastig o.a. door de Splitsingsakte het verduurzamen van een VvE gebouw is. Laetitia, met een rijk landelijk netwerk, deelde haar ‘ontdekking’ met BZK in Den Haag. Sindsdien volgt het Ministerie het project op de voet, juist qua VvE-sores. Ze kregen ook een oproep tot wetgeving, verderop in de bijlage meer daar over.
- Daarna splitste de groep zich in tweeën. De meerderheid van de mensen koos ervoor om informeel bij te praten. En ongeveer vijftien mensen hebben in de aanpalende kerkzaal doorgepraat over de financiering van verduurzaming. Ook ging het over een regeling om belasting terug te vragen bij blokverwarming (dit is een ‘oude’ regeling, die losstaat van de energieplafond-regeling). Zij willen dit gesprek digitaal voortzetten op het forum van de bond. Jullie zijn van harte welkom om daaraan te participeren en je ervaring te delen: https://forum.vvebond.nl/
Oproep: deel jouw offerte van Vattenfall voor aansluiting stadswarmte
Vattenfall verhoogde in drie jaar tijd de aansluitkosten voor stadswarmte waardoor deze nieuwe bron van (warmte)energie geen optie meer is voor veel VvE’s. De bond ontving hierover verschillende berichten van haar achterban. Maar wat moeten deze VvE’s dan?
Het Parool en de VVE bond zoeken VvE’s die hier ervaring mee hebben. Heb je als VvE ook een offerte opgevraagd bij Vattenfall?
Meld het bij vvebond@gmail.com
Meldpunt blokverwarming
Op de oproep van de VvE Bond om je als VvE met blokverwarming te melden hebben we een grote respons gekregen, van binnen en buiten Amsterdam en ook van huurders. De gemeente Amsterdam heeft geen registratie panden met blokverwarming, wat het moeilijk maakt hierop beleid te maken. Wij willen met het overhandigen van de ontvangen gegevens aan wethouder Pels een startsein geven: dit is een concreet probleem, negeer het niet langer en kom in beweging, gemeente! De aanleiding om een meldpunt in het leven te roepen komt door de onzekerheid over het energie plafond voor “blokverwamers”. We hopen dat het kabinet voor eind december een duidelijke regeling heeft gepresenteerd.
Het aantal Amsterdamse huishoudens met blokverwarming op gas of stookolie is 26.000. Deze “blokverwarmers” staan de aankomende jaren voor een gigantische uitdaging als het gaat om energietransitie.
Er kan grofweg de volgende verdeling worden gemaakt: vooroorlogse (tot 1940) panden met blokverwarming die relatief veel in Oud Zuid of Centrum voorkomen. Vaak vallen deze panden onder monumentale status en zijn mede daardoor slecht te isoleren. De na-oorlogse panden met blokverwarming (1950 – ca 1980) die relatief veel voorkomen in Nieuw-West, Noord, Buitenveldert en Zuid-Oost hebben als kenmerk dat ze groot zijn van omvang. Na 1980 zijn de meeste flats gebouwd met individuele cv-voorziening of recentelijk direct aangesloten op stadswarmte.
Wat alle VvE’s met blokverwarming gemeen hebben is dat de individuele eigenaren slecht zicht hebben op hun dagelijkse, wekelijkse of maandelijkse verbruik. Radiatoren kunnen bemeterd zijn, maar dat is nog lang niet altijd het geval. Ook zijn slimme thermostaten vaak afwezig. Dus men stookt thuis “op gevoel” of helemaal niet, of gebruikt andere warmtebronnen, met alle gevolgen van dien. De bestuursleden van de VvE’s zijn vaak al ver met verduurzamen en haalbaarheidsonderzoeken. Toch stokt het uiteindelijk door teveel aan regels en loketten binnen de gemeente en overheid en de technische onmogelijkheden binnen de panden zelf.
Daarnaast stijgen de offertes om aan te sluiten op stadswarmte gigantisch en zo ook de stadswarmte tarieven waardoor stadswarmte voor veel oud-bouw VvE’s geen optie meer is. De lange beslissingstrajecten binnen de VvE’s en verkamering zorgt voor meer achteruitgang dan vooruitgang in het verduurzamingstraject. De dilemma’s die deze VvE’s nu beheersen gaan wij als VvE bond graag in 2023 bespreken met de wethouder en de raadscommissie.
Het bestuur van de VvE Bond wenst u fijne feestdagen!
Maikel van Leeuwen
Marjolein Schager
Dirk van der Woude
Eric Spee